대세 상승장의 시작? 앞으로 집값 이렇게 됩니다 [빠숑 김학렬 소장 1부]

핵심 요약 10줄

1. 김학렬 소장은 현재 시장을 2021년식 ‘대세 상승장’으로 보긴 어렵고, 오르는 단지와 지역의 범위가 넓어지는 국면으로 해석했다.
2. 서울은 강남·서초·용산뿐 아니라 하위권 자치구의 상위 단지까지 온기가 퍼졌고, 지방도 대구·부산 등 주요 입지 일부가 움직이기 시작했다.
3. 핵심 가격대는 서울 10억~15억 구간으로, 15억을 넘으면 대출 한도가 급감하기 때문에 실수요자들이 ‘더 오르기 전’ 매수에 나서고 있다.
4. 규제지역 지정은 다주택자 억제에는 효과가 있어도, 지금처럼 무주택자와 1주택 갈아타기가 주도하는 장에서는 가격 상승을 막기 어렵다고 봤다.
5. 동탄은 삼성전자·하이닉스 인센티브 기대와 동탄역 주변 선호가 겹치며 독주 중이지만, 동탄 전체가 아니라 역세권 핵심 단지만 강하게 움직인다는 점을 짚었다.
6. 반도체 보너스 수요는 저가 미분양 지역보다 동탄역·수지·분당·서울 동남권 같은 상급지로 향할 가능성이 크며, 매년 한 단계씩 위로 밀어 올릴 수 있다고 전망했다.
7. 강남은 대출 규제와 무관한 현금 부자·주식 부자 수요가 꾸준히 들어오는 시장이라 급등락보다 낮은 거래량 속 신고가가 간헐적으로 나오는 흐름으로 봤다.
8. 10억~15억 보유자가 팔고 올라가면 15억~20억 구간도 뒤따라 움직이겠지만, 대출 규제 때문에 속도는 빠르지 않고 피라미드식으로 거래량은 줄어든다고 설명했다.
9. 금리 인상은 풀대출로 중저가를 산 실수요자에게 부담이 될 수 있지만, 고가 핵심지는 대출 의존도가 낮아 2022년 같은 충격이 재현되긴 어렵다고 봤다.
10. 서울 고가 시장에서는 전세가 상승이 매매가를 직접 밀어 올리는 효과가 약해졌고, 전세가율 논리는 평당 1천만~2천만 원 이하 지방·저가 시장에서 더 잘 작동한다고 정리했다.